Wynajem a leasing. Różnice. Wady i zalety.

Zarówno najem, jak i leasing, umożliwiają odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy. Te dwie instytucje prawne, pomimo że są pod wieloma względami do siebie podobne, cechują istotne różnice. Każda z nich posiada bowiem określone wady i zalety, które decydują o atrakcyjności konkretnej umowy w danych okolicznościach faktycznych. Odrębności najmu i leasingu zadecydowały o oddzielnym uregulowaniu tych instytucji w Kodeksie cywilnym.

Wynajem samochodów. Sprawdź >>>

Najem

Najem został unormowany przepisami art. 659 i nast. k.c. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. W przypadku umowy leasingu (art. 709[1] i nast. k.c.) finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Z powyższego wynika kilka istotnych różnic.
Przede wszystkim ustawodawca nie przewidział ograniczeń podmiotowych w odniesieniu do stron umowy najmu, z kolei w przypadku umowy leasingu finansującym może być tylko podmiot profesjonalny, działający w ramach swojego przedsiębiorstwa. Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony, natomiast umowa leasingu tylko na czas oznaczony. Wynagrodzenie finansującego ma postać pieniężną, zaś czynsz najmu może być uiszczany także w naturze.
W ramach różnic obu instytucji należy wyróżnić także to, że przedmiotem umowy najmu mogą być nie tylko rzeczy - jak w umowie leasingu, ale także prawa. W przypadku leasingu umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Takiego obowiązku nie ma przy najmie zatem należy przyjąć, że umowa ta może zostać zawarta w formie ustnej, albo nawet konkludentnie - w sposób dorozumiany, przez samo tylko zachowanie się stron. Warto zauważyć, iż umowa leasingu może również przewidywać opcję wykupu przedmiotu leasingu po jej zakończeniu, czego nie praktykuje się w przypadku umowy najmu.
Wskazane wyżej różnice obu instytucji prawnych najmu i leasingu prowadzą do kilku wniosków. Można przyjąć, iż umowa leasingu jest umową trwalszą od umowy najmu, gdyż z założenia ustawodawcy winna ona trwać przez cały okres, na który została zawarta. Tylko bowiem w ściśle określonych wypadkach może ona ulec przedwczesnemu zakończeniu, w szczególności w razie rażącego niewywiązywania się jednej ze stron ze swoich obowiązków, przykładowo nieuiszczania przez korzystającego umówionego wynagrodzenia finansującemu (rat leasingowych).

Leasing

W przypadku umowy leasingu finansujący niejako kredytuje korzystającego poprzez dokonanie zakupu wybranej przez niego rzeczy, a następnie oddanie mu jej do używania, albo do używania i pobierania pożytków. W doktrynie i w judykaturze utarło się w tym zakresie pojęcie "kredytu rzeczowego", jaki w ten sposób udziela finansujący korzystającemu, który następnie spłaca ten kredyt uiszczając raty leasingowe. W przypadku zaś najmu, właścicielem rzeczy lub praw przed zawarciem umowy jest wynajmujący, zatem nie nabywa on tych rzeczy bądź praw z myślą o najemcy.
Istotną zaletą najmu jest jego elastyczność. Strony dopasowują czas trwania umowy do wzajemnych potrzeb i ustalają wysokość czynszu oraz sposób jego uiszczania w dowolnie wybrany przez siebie sposób. W przypadku leasingu wysokość wynagrodzenia finansującego jest z góry określona, gdyż musi ona odpowiadać co najmniej wysokości ceny zakupionego dla korzystającego przedmiotu leasingu. Umowa ta z założenia ma trwać tak długo, dopóki korzystający nie spłaci w całości ceny nabycia tej rzeczy, a w praktyce także dodatkowych odsetek dla finansującego. Konsekwentnie zatem, w przypadku leasingu trudniej o zamianę użytkowanego przedmiotu na inny w czasie trwania umowy. W tym zakresie elastyczniejsza jest umowa najmu, którą łatwiej jest wypowiedzieć albo rozwiązać za porozumieniem stron, ponieważ nie ciąży na niej "kredyt rzeczowy". Zaletą leasingu będą natomiast związane z nim korzyści podatkowe dla przedsiębiorców, które wynikają m.in. z możliwości wliczenia w koszty rat leasingowych, a dalej odliczenia ich od należnego podatku dochodowego.